Những sai lầm phổ biến khi thuê mặt bằng kinh doanh

Vì sao sai lầm khi thuê mặt bằng lại rất tốn kém

Thuê mặt bằng kinh doanh không chỉ là tìm một chỗ trống rồi ký hợp đồng. Một quyết định sai về vị trí có thể làm doanh nghiệp yếu đi trong nhiều năm, khiến doanh thu kém, vận hành khó khăn và buộc chủ kinh doanh phải tốn thêm tiền quảng cáo để bù lại những gì vị trí đó không mang lại.

Nhiều sai lầm như vậy thật ra có thể tránh được, nhưng chủ kinh doanh thường tập trung vào những thứ không quan trọng nhất ngay từ đầu.

1. Chọn theo cảm giác đẹp thay vì độ phù hợp với mô hình kinh doanh

Một mặt bằng có thể đẹp, mới, sạch, nhìn sang hoặc tạo ấn tượng tốt, nhưng như vậy chưa có nghĩa là nó phù hợp với doanh nghiệp.

Mặt bằng nên được đánh giá bằng việc nó có giúp doanh nghiệp thu hút khách, vận hành thuận lợi và kiếm tiền tốt hay không, chứ không phải chủ yếu bằng việc nó trông đẹp cỡ nào.

2. Trả tiền cho độ hiển thị mà doanh nghiệp thật ra không cần

Có những mô hình thật sự cần độ hiển thị cao, nhưng cũng có những mô hình không cần tới mức đó. Quán cà phê, tiệm bánh, cửa hàng tiện lợi và quán ăn bình dân thường cần dễ thấy và cần khách ghé ngang. Clinic, văn phòng, studio và doanh nghiệp dịch vụ lại có thể lấy phần lớn khách từ đặt lịch, giới thiệu hoặc khách quen.

Khi mô hình không kiếm thêm đủ tiền từ khách ghé ngang, tiền thuê mặt tiền cao chỉ đơn giản là làm lợi nhuận mỏng đi.

3. Chọn chỗ thuê rẻ nhưng vị trí yếu

Giá thuê rẻ luôn có sức hút, nhất là ở giai đoạn đầu của doanh nghiệp, nhưng nó không phải lúc nào cũng là hời.

Nếu con đường vắng, khuất, khó tiếp cận hoặc yếu về thương mại, chủ kinh doanh có thể sẽ phải bù bằng quảng cáo, khuyến mãi, ứng dụng giao hàng hoặc giảm giá chỉ để tạo nhu cầu.

4. Không nghĩ kỹ cách khách hàng thật sự đến với mình

Một câu hỏi rất cơ bản nhưng cực kỳ quan trọng là khách hàng thật sự tìm thấy và đi đến doanh nghiệp bằng cách nào: họ đi ngang thấy rồi bước vào, họ tìm trên mạng rồi chủ động tới, họ đặt lịch trước, hay họ đến bằng xe hơi, xe máy hoặc đi bộ?

Mặt bằng phải phù hợp với hành trình thật của khách hàng. Mô hình theo lịch hẹn có thể cần sự thuận tiện hơn lượng người đi ngang, trong khi mô hình mua theo cảm hứng thường cần độ nhìn thấy nhiều hơn.

5. Không khảo sát con đường vào đúng thời điểm

Đi xem mặt bằng một lần rồi quyết định quá nhanh là rất rủi ro. Một con đường có thể đông vào ban ngày nhưng tối lại vắng, hoặc có vẻ ổn vào cuối tuần nhưng yếu vào ngày thường.

Chủ kinh doanh nên kiểm tra khu vực vào đúng khung giờ vận hành thật của mô hình, vì một lần đi xem thường là không đủ.

• Quán bán trưa thì phải xem giờ trưa
• Quán ăn tối thì phải xem buổi tối
• Trung tâm dạy học thì phải xem giờ sau giờ học
• Clinic thì phải xem giờ hành chính và tình hình đậu xe

6. Bỏ qua các cửa hàng xung quanh

Một mặt bằng không hoạt động một mình. Hàng xóm tốt có thể mang lại sức sống, dòng người và khách cho cả khu vực, còn hàng xóm yếu có thể khiến cả con đường trông thiếu sinh khí.

Một vị trí mạnh thường có một hệ sinh thái thương mại nhất định xung quanh. Phải có lý do để người ta đến con đường đó ngay từ đầu.

7. Nghĩ rằng khu đông dân là chắc chắn sẽ có nhu cầu

Nhiều người cho rằng ở gần nhiều căn hộ thì mở kinh doanh chắc sẽ ổn. Cách nghĩ đó quá đơn giản.

Có dân cư xung quanh là một điểm cộng, nhưng câu hỏi thật sự là liệu những cư dân đó có khả năng trở thành khách hàng của đúng mô hình này hay không.

8. Đánh giá thấp chuyện đậu xe, dừng xe và tiếp cận

Một vị trí có thể dễ thấy nhưng vẫn bất tiện. Nếu khách khó dừng xe, khó đậu xe hoặc vào ra phiền phức, doanh nghiệp vẫn có thể bị ảnh hưởng xấu.

Những bất tiện nhỏ về tiếp cận có tác động lớn hơn nhiều chủ kinh doanh tưởng, nhất là khi việc ghé doanh nghiệp vốn đã cần bỏ công.

• Clinic
• Văn phòng
• Mô hình gia đình
• Dịch vụ theo lịch hẹn
• Doanh nghiệp có hoạt động mua mang đi hoặc đón trả

9. Thuê diện tích quá lớn hoặc mặt bằng có bố cục không phù hợp

Doanh nghiệp không chỉ cần vị trí. Nó còn cần đúng diện tích và đúng bố cục. Có khi chủ kinh doanh thuê chỗ lớn vì thấy sang, nhưng doanh nghiệp không dùng không gian hiệu quả.

Mặt bằng lớn hơn hoặc đẹp hơn chưa chắc là tốt hơn. Điều quan trọng là nó có phù hợp cho vận hành hay không.

10. Để cảm xúc dẫn dắt quyết định

Chủ kinh doanh đôi khi thích một mặt bằng ngay từ cái nhìn đầu tiên vì nó tạo cảm giác hứng khởi, sang trọng hoặc ấn tượng mạnh. Nhưng mặt bằng là công cụ kinh doanh, không chỉ là một lựa chọn cảm xúc.

Quyết định thuê nên được đánh giá bằng lý trí: nó có giúp bán hàng, phù hợp vận hành, dễ cho khách sử dụng và có mức thuê đủ dễ gánh theo mô hình hay không? Sự hào hứng không phải là chiến lược thuê mặt bằng.

Cách nghĩ tốt hơn

Trước khi ký hợp đồng thuê, chủ kinh doanh nên dừng lại và tự hỏi vài câu đơn giản: mình đang vận hành mô hình gì, mình cần khách vãng lai, sự thuận tiện, sự riêng tư hay hình ảnh, khách hàng thật sự tìm đến mình bằng cách nào, con đường này thật sự mang lại điều gì, và mình đang trả tiền cho lợi thế phù hợp hay chỉ cho vẻ bề ngoài?

Một mặt bằng tốt không phải là chỗ rẻ nhất, đẹp nhất hay nằm ở địa chỉ nổi tiếng nhất. Nó là chỗ phù hợp với mô hình kinh doanh.

Kết luận

Phần lớn sai lầm khi thuê mặt bằng đều đến từ một vấn đề cốt lõi: chủ kinh doanh chọn mặt bằng trước rồi mới nghĩ đến việc nó có hợp với mô hình hay không.

Thứ tự đó nên đảo lại. Trước hết phải hiểu doanh nghiệp của mình vận hành như thế nào. Sau đó mới chọn vị trí hỗ trợ đúng cho mô hình đó. Chỉ cần đổi cách nghĩ như vậy cũng có thể tránh nhiều sai lầm tốn kém và giúp doanh nghiệp có một điểm khởi đầu mạnh hơn.