Cách đánh giá một con đường trước khi thuê mặt bằng kinh doanh

Vì sao con đường quan trọng không kém bản thân mặt bằng

Rất nhiều chủ kinh doanh nhìn kỹ mặt bằng, nhưng lại không nhìn kỹ con đường. Đây là sai lầm lớn vì một mặt bằng đẹp trên con đường sai vẫn có thể thất bại, trong khi một mặt bằng tầm thường trên con đường phù hợp có thể tạo ra lợi nhuận tốt hơn nhiều.

Trước khi ký hợp đồng thuê, câu hỏi không chỉ là mặt bằng có tốt hay không. Câu hỏi còn là con đường đó có phù hợp với mô hình kinh doanh hay không.

1. Bắt đầu bằng câu hỏi quan trọng nhất

Hãy tự hỏi: doanh nghiệp của mình cần khách từ con đường này, hay chỉ cần con đường đó thuận tiện để khách đậu xe, đi lại? Đây là bước lọc đầu tiên.

Những mô hình sống nhờ khách ghé ngang, thấy tiệm, và vào mua ngẫu hứng, thì cần một con đường nhộn nhịp. Những mô hình dựa vào đặt lịch, giới thiệu hoặc khách quen vẫn quan tâm đến con đường, nhưng nhiều hơn ở góc độ tiếp cận, đậu xe và dễ tìm.

• Quán ăn, quán cà phê, và cửa hàng tiện lợi thường cần nhiều khách vãng lai
• Phòng khám, văn phòng và studio có thể quan tâm nhiều hơn đến khả năng tiếp cận, đậu xe và sự thuận tiện đi lại

2. Nhìn vào hoạt động kinh doanh, không chỉ nhìn bề ngoài

Có những con đường nhìn hấp dẫn, nhưng lại yếu về buôn bán. Chúng có thể rộng, sạch và mới nhưng vẫn thiếu hoạt động kinh doanh thật sự.

Điều quan trọng là dấu hiệu buôn bán hằng ngày, không chỉ là cảm giác con đường nhìn sang, xịn, bắt mắt.

• Có người đi qua đi lại
• Các cửa hàng xung quanh có khách mua thật
• Có xe dừng lại
• Có giao hàng ra vào
• Có dấu hiệu buôn bán liên tục, hằng ngày

3. Đi xem vào đúng khung giờ doanh nghiệp bạn cần khách

Đừng chỉ đi xem một lần rồi quyết định. Một con đường có thể ổn vào buổi sáng, nhưng rất vắng vào buổi tối, hoặc yên ắng ban ngày nhưng lại đông vào buổi tối.

Con đường phải được đánh giá theo khung giờ vận hành của doanh nghiệp, chứ không phải một giờ nhất định.

• Quán cà phê hoặc bán đồ ăn sáng: sáng sớm
• Quán bán bữa trưa: gần trưa
• Quán ăn: buổi tối
• Trung tâm dạy học: chiều và tối
• Phòng khám hoặc văn phòng: giờ hành chính
• Cửa hàng tiện lợi: cả ban ngày lẫn buổi tối

4. Quan sát các của hàng xung quanh

Các cửa hàng xung quanh ảnh hưởng rất nhiều tới shop của bạn. Hàng xóm tốt có thể kéo khách đến khu vực, còn hàng xóm yếu hoặc ít hoạt động có thể làm cả con đường trông thiếu sức sống.

Mục tiêu không phải chỉ cần đường đông shop là xong, mà phải hiểu xem cơ cấu các shop xung quanh có thật sự hỗ trợ mô hình kinh doanh của mình hay không.

• Dấu hiệu tốt: cửa hàng xung quanh có nhân viên và khách ra vào, loại hình các shop xung quanh bổ trợ cho shop mình, và cả khu vực có cảm giác buôn bán nhộn nhịp
• Dấu hiệu xấu: nhiều mặt bằng trống, cửa hàng mở nhưng không có khách. Các shop xung quanh kinh doanh yếu sẽ làm khu vực xuống chất lượng, và không có lý do để khách qua lại

5. Kiểm tra việc dừng xe, đậu xe và khả năng tiếp cận

Mặt bằng kinh doanh không chỉ là chuyện dễ thấy, dễ tìm. Nó còn là chuyện thuận tiện. Có những con đường có lưu lượng xe nhưng lại khó tiếp cận, đậu xe, dừng xe, và điều đó vẫn có thể làm việc kinh doanh yếu đi.

Đặc biệt, với mô hình đặt hẹn trước, sự thuận tiện thường quan trọng hơn lượng người đi bộ đơn thuần.

• Xe hơi có đậu được ngay trước không?
• Hoặc có chỗ đậu xe gần đó không?
• Xe máy có dừng hoặc đậu thuận tiện không?
• Khách đi vào và đi ra có dễ không?
• Việc đón trả khách có tiện không?
• Con đường này có sạch đẹp không, hay toàn ổ gà lởm chởm?

6. Xem con đường đó có hợp với phân khúc khách hàng của mình không

Không phải con đường nào cũng phù hợp với mọi nhóm khách. Doanh nghiệp phải xem xét phân khúc khách của mình là gì, và chịu trả bao nhiêu cho dịch vụ của mình.

Một con đường có thể đông đúc, nhưng vẫn sai với nhóm khách mà doanh nghiệp muốn phục vụ.

• Thương hiệu cao cấp cần khu vực sạch và chỉnh chu (phục vụ khách có tiền/giàu)
• Hộ kinh doanh nhỏ hưởng lợi từ khách sống ở các khu dân cư đông đúc/vãng lai (mọi loại khách)
• Mô hình kinh doanh theo dạng ép giá cần nơi có nhóm khách chi li về tiền bạc (người lao động phổ thông)

7. Những câu hỏi đơn giản để đánh giá một con đường

• Con đường này có người qua lại đông không?
• Những người đó có đúng là khách hàng mục tiêu của mình không?
• Con đường này có hoạt động đúng vào khung giờ mình cần không?
• Các cửa hàng xung quanh có giúp tạo nhu cầu chung không?
• Khách đi tới đây có dễ không?
• Khách có thể dừng xe hoặc đậu xe thuận tiện không?
• Con đường này có hợp với mô hình và phân khúc giá của mình không?
• Mình có đang bị giá thuê rẻ hấp dẫn nhưng bỏ qua các yếu tố trên không?

9. Kết luận

Con đường là một phần của việc kinh doanh.

Nếu con đường không hỗ trợ cách khách hàng tìm đến, tiếp cận và chọn vào shop mình, thì dù mặt bằng có đẹp, kết quả vẫn sẽ không tốt. Nghiên cứu con đường một cách nghiêm túc như nghiên cứu giá thuê mặt bằng có thể giúp tránh những sai lầm tốn kém.