Mặt bằng cần nhiều khách vãng lai, hay chỉ cần khách đặt hẹn? Cách chọn mặt bằng phù hợp cho doanh nghiệp

Vì sao nhiều doanh nghiệp chọn sai mặt bằng

Nhiều chủ kinh doanh chọn mặt bằng dựa trên giá thuê, nội thất, hoặc cảm giác mặt bằng đẹp. Nhưng câu hỏi quan trọng hơn là: vị trí đó có khớp với cách doanh nghiệp lấy khách hay không?

Một tiệm pizza nằm trên đường vắng, một văn phòng nhỏ trả tiền mặt bằng rất cao dù khách đều đặt lịch trước, hay một cửa hàng rất đẹp nhưng không ai đi ngang qua, đều cho thấy cùng một vấn đề: mô hình kinh doanh và mặt bằng không khớp nhau.

1. Doanh nghiệp cần khách vãng lai

Có những mô hình kinh doanh cần người đi ngang mỗi ngày. Chúng phụ thuộc vào khách đi ngang, nhìn thấy, và ghé vào tự nhiên, nên mặt bằng trở thành một phần của việc bán hàng.

Một vị trí xấu có thể làm yếu cả mô hình, dù sản phẩm tốt. Nếu khách không nhìn thấy cửa hàng, họ có thể sẽ không biết tới, trừ khi doanh nghiệp phải bù bằng quảng cáo hoặc giao hàng online.

• Ví dụ: quán cà phê, quán ăn bình dân, quán trà sữa, cửa hàng tiện lợi, shop bán lẻ nhỏ, tiệm bánh, cửa hàng đồ ngọt
• Một vị trí tốt thường cần lượng người đi bộ qua lại tốt, dễ nhìn từ ngoài đường, bảng hiệu rõ ràng, có cửa hàng xung quanh kéo người, và khách dễ ghé vào nhanh

2. Doanh nghiệp phụ thuộc vào đặt hẹn, hoặc khách tự chủ động tìm đến

Có những mô hình kinh doanh không phụ thuộc nhiều vào khách vãng lai. Khách đến vì đặt lịch, được giới thiệu, hoặc có nhu cầu từ trước, nên lưu lượng đi ngang không quan trọng bằng sự thuận tiện và hiệu quả.

Với những mô hình này, trả tiền thuê cao cho các mặt bằng có đường đông đúc có thể gây lãng phí nếu phần lớn khách đã chủ động đạt hẹn trước.

• Ví dụ: nha khoa, thẩm mỹ viện, văn phòng luật, công ty dịch vụ, trung tâm dạy học, studio yoga/pilates, văn phòng kế toán, văn phòng dịch vụ chuyên môn
• Ưu tiên: có chỗ đậu xe hoặc dừng xe thuận tiện, dễ tìm, riêng tư và thoải mái, hình ảnh chuyên nghiệp, diện tích bên trong đủ dùng, và chi phí thuê trên m2 hiệu quả

3. Doanh nghiệp nằm ở giữa hai nhóm trên

Một số mô hình kinh doanh nằm ở giữa hai nhóm. Họ được lợi nếu dễ thấy, nhưng vẫn phải dựa vào khách quen, đặt hẹn hoặc có uy tín thương hiệu, và phải cân bằng các yếu tố này lúc chọn mặt bằng.

Các shop này không nên nằm quá khuất, nhưng không phải lúc nào cũng cần thuê góc đẹp nhất và đắt nhất.

• Ví dụ: phòng gym, salon, nhà thuốc, showroom, nhà hàng cao cấp, studio thể hình
• Nhu cầu: khá dễ thấy, thuận tiện đi lại, khu vực xung quanh có người qua lại, và giá thuê trung bình

4. Nguyên tắc chính

Nếu doanh nghiệp của bạn phụ thuộc vào khách ghé tự nhiên, lưu lượng người qua lại phải là yếu tố rất quan trọng. Nếu doanh nghiệp phụ thuộc vào khách đặt hẹn, khách giới thiệu hoặc khách quen, sự thuận tiện, dễ tiếp cận và hiệu quả chi phí thường quan trọng hơn.

Mặt bằng phải khớp với mô hình kinh doanh. Đó là nguyên tắc cốt lõi.

5. Những sai lầm phổ biến

• Chọn mặt bằng vì thấy đẹp, chứ không phải vì phù hợp với cách khách hàng tìm đến
• Trả tiền thuê cao cho mặt bằng đông người qua lại, mà doanh nghiệp thật ra không cần
• Mở quán ăn hoặc quán nước ở nơi có ít người đi bộ
• Bỏ qua chuyện đậu xe, dừng xe, và sự thuận tiện của khách
• Nghĩ rằng khu đông dân thì tự động có nhu cầu cho dịch vụ/hàng hoá của mình
• Không quan sát các cửa hàng xung quanh và sự nhộn nhịp của con đường
• Thấy giá thuê rẻ nên chốt nhanh dù vị trí không phù hợp

6. Những câu hỏi nên tự hỏi trước khi ký hợp đồng thuê

• Khách tìm đến mình bằng cách nào?
• Họ đi ngang, thấy, rồi ghé vào, hay họ đặt lịch trước?
• Mô hình này phụ thuộc vào khách vãng lai, khách đặt hẹn, hay cả hai?
• Mình cần mặt bằng dễ thấy khi khách đi ngang, sự riêng tư, sự thuận tiện hay hình ảnh sang trọng?
• Khu vực này có nhộn nhịp vào đúng khung giờ mình cần không?
• Các cửa hàng xung quanh có mang nguồn khách đến không, hay đang cạnh tranh trực tiếp?
• Mình có đang trả tiền cho những thứ trong mặt bằng mà thật ra mình không cần không?

7. Kết luận

Một mặt bằng tốt không chỉ là mặt bằng đẹp nhất hoặc rẻ nhất. Nó phải là mặt bằng phù hợp với cách doanh nghiệp thật sự vận hành.

Một tiệm pizza, quán cafe hay shop bán lẻ thường cần sự đông đúc và dễ nhìn thấy. Một tiệm thuốc, văn phòng hay doanh nghiệp dịch vụ có thể vận hành tốt hơn ở nơi chi phí thấp hơn. Khi mặt bằng và mô hình kinh doanh không khớp nhau, doanh nghiệp sẽ gặp bất lợi khi khởi đầu.